安徽省位于华东腹地，是农业大省，区域内土地的权属和地价的形成，在不同的历史阶段和时期有着明显不同的特点。 全国解放前，安徽省地产买卖、租赁、典当均由供需双方自由议价，订立契约，政府以成交价格为依据收契约税。民国年间的安徽省部分地方田地价格见表4—4—1和表4—4—2。 安徽省10个县田地价格表 表4—4—1（民国20年）单位：银元／亩 安徽省10个县田地每亩价格表 表4—4—2（民国24年）单位：银元／亩 1949～1955年期间，安徽乃至全国均实行土地多种所有制并存，即土地的市民所有制、农民所有制及国有制。个人所有的土地可以自由买卖、租赁、抵押，地价由供求双方自行商定。1955年5月开始，个人土地交易行为必须事前征得区以上人民委员会批准。国有土地全部无偿分给农民使用，农民不得将其买卖、租赁、抵押。国营、公私合营企业使用国有土地，实行无偿划拨。私营企业使用国有土地，必须定期交租（标准不详）。国家建设需用个人土地，基本实行无偿划拨，仅给少量土地补偿费。这期间土地交易行为极少，可以说是有价无市。 1955年末至1967年期间，从1955年11月《农业生产合作社示范章程草案》开始颁布，农民土地公有化运动全面展开，农村大部分土地实行集体所有制，农民只保存少量的自留地，土地自由交易受到严格控制。国家建设需征用集体土地，只按近2～4年农地定产的总值给予补偿；需用城区内私有空闲地、宅基地均为无偿征用，若房地产权分离的，只给土地所有人适当补偿（无标准）。使用国有土地实行无偿划拨制度。 1967～1977年期间，城乡土地全部实现公有制，禁止土地交易，使用土地实行征用、无偿划拨制度，国家建设征用集体农民的土地，补偿标准与前一时期相同。 1978～1982年期间，为适应对外开放、引进外资的需要，在土地使用制度保持基本没变的前提下，对外资、中外合资企业用地开始实行土地有偿使用，政府每年按每平方米5～300元收取场地使用费。 1982～1986年期间，国务院《国家建设征用土地条例》出台后，国家建设征用集体土地的补偿标准提高到近3年农地平均年产值的3～6倍，其中耕地、药材地、鱼塘、柴山、荒山按5倍补偿，桑、茶、果园、菜地按6倍补偿，3年以内开荒地无偿征用。其它政策维持不变。 1986年6月25日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施以后，全国土地使用制度发生质的飞跃，开始实行有偿与无偿相结合的“双轨制”。国家建设征地仍实行无偿划拨；国有股份制企业用地，国家实行以国有土地使用权价格（按评估地价）入股，或将有年限的土地使用权出让给公司，一次性收取土地出让金，或按年租给企业使用。马钢公司、红星宣纸公司、合力叉车公司的用地均采取第一种方式；国营、集体企业用地逐步进入出让轨道，三资企业用地均按出让方式有偿获得土地。 土地的出让、转让底价一般采用市场比较法、剩余法、收益还原法、成本逼近法、路线价评估法等手段评估，最后成交价格均通过拍卖、招标、协议等形式确定。1992年前后安徽省开展了国有企业清产核资中的土地清查估价工作，共清查9800多家企业，约万宗土地，面积1．07亿平方米，评估地价108亿元，折每平方米地价约合100．9元；土地出让工作健康平稳发展。由于政策、区位等综合因素影响，各地出让价格有较大差异。以1995年价格为例，合肥市长江路两侧商业地价平均每平方米在8000元左右，合肥高新技术产业开发区仅为每平方米35～40美元；安庆市出让的一块综合用地，地价达每平方米5200元；含山县商业用地每平方米300～900元；阜阳市辖县商业用地平均出让金为每平方米1400元左右；宿县地区拍卖“四荒”地47．6万亩，协议收益9600万元，平均每平方米只有0．30元，实际兑现5000多万元，折合每平方米0．16元。其它地方地价水平参见表4—4—3。 安徽省部分地市县基准地价表 表4—4—3（1995年）单位：元／平方米 在贯彻《土地管理法》的过程中，安徽省各地逐步加强了对土地价格的管理，采取的措施主要有： 1、实施基准地价、标定地价公布制度。目的是使投资者及时了解当地的地价水平，发挥政府的价格导向作用，加强土地成交的社会监督。 2、实施土地使用权协议出让最低限价制度。目的是防止竞相压价，造成国有土地收益流失和地价水平不合理下跌，同时增强政府办事透明度，保证公平竞争。 3、实施土地使用权交易评估制度。目的是维护国家、土地使用者和投资者等各方的利益，保证土地市场平稳运行。 4、实施地价申报和土地登记制度。目的是确立土地受让人的土地使用权法律地位，保证政府及时掌握市场交易价格和土地交易情况，防止国家有关税费流失。 5、政府拥有优先购买权。目的是防止交易双方隐报、瞒报地价及扰乱土地市场的不法行为，强化政府调控土地市场交易价格的手段。 6、征收土地增值税。目的是将社会经济发展引起地价上涨的土地收益解缴国库，抑制土地投机行为。 7、实施土地估价人员及机构资格认证制度。目的是使土地评估中出让底价合法、科学、合理。 二、土地价格的评估与管理 全国暨安徽省的地价评估与管理工作是随着中国经济体制改革和土地使用制度改革的进展而发展起来的，到1995年，大致可分为以下两个阶段： 从1978年中共十一届三中全会至1986年以前为土地评价阶段。 中共十一届三中全会后，经济体制改革全面开始。为了合理利用城市土地，一些经济发达地区已开始对城市土地规划和现实用途进行评价工作，主要是以土地利用的适宜性评价为主，采用专家经验分等法或经验评分法。经验分等法是由专家根据自己的经验和判断力，在综合考虑各影响因素和比较各方面情况的基础上，评定城市土地等级，并将评定结果实地校核。经验评分法是通过一定的经验法则，将影响土地质量的各因素进行量化，转化成为便于统一比较、衡量的分数，并将分数具体到各单元，再根据单元总分值的高低划分土地等级。 到80年代中期，全国开始了对城市内部土地的综合属性、质量进行可比的等级评定工作的研究。1984年，安徽省巢湖市在城市规划工作中，在全国率先进行了城市土地综合等级划分的初步探讨。其方法是首先选择对巢湖市规划目标有影响的指标，建立土地评价指标体系；再确定各指标的评价权重；第三，将城市划分成大小相等的正方形空间网格，将某一网格的指标值与全市某一因素单位面积的平均值比较，得到反映某一因素优劣程度的指数；第四，将各因素指数转化为一个综合分，划分出城市规划用地等级系列，作为规划和调整土地利用结构的依据。此后，这项工作在安徽省乃至全国的一些城市逐步推开。 1985年，为征收土地使用税（费），北京、上海、武汉等城市开展了以测算土地级差收益为主要目的的研究，其中涉及到了土地等级的划分。基本思路为：根据土地的实际成交价格及土地开发程度，凭经验定性地确定土地等级；然后通过对商业、服务业用地情况的抽样调查，并经过数理统计和检验，计算土地收益；最后根据土地收益高低，确定某级土地上土地使用税（费）的征收标准。 1986年后为地价评估与管理阶段。 1986年，国家土地管理局的成立，标志着全国地价评估与管理工作逐步进入了统一、有序、规范和科学发展的阶段。1987年国家起草了《城镇土地定级规程（征求意见稿）》，并在上海、黑龙江的双城、湖北宜昌、湖南岳阳、福州、昆明等城市布置了全国城镇土地分等定级试点工作，探索适合中国国情的城镇土地定级方法，以适应运用经济手段管理土地的需要。在总结经验的基础上，此项工作在全国范围内逐步推开，安徽省的合肥、芜湖两城市开始酝酿此项工作。1988年，国务院颁布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，更有力地推动了此项工作的开展。1989年，国家又颁布了《城镇土地定级规程（试行）》，提出了多因素综合评定法和级差收益测算法评定土地等级的基本思路和方法。 在开展城镇土地定级工作的同时，国家有关部门也在积极探索城镇土地估价工作的程序和方法。1988年4月，七届全国人大分别通过了《中华人民共和国宪法修正案》和《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》，允许土地使用权依法转让，使地价评估和管理工作有了相应的法律基础。1989年，国家开始在江苏省南京市、浙江省宁波市、辽宁省大连市等城市布置城镇土地估价试点，探索在社会主义土地公有制条件下的土地估价技术路线、程序和方法。随着土地使用制度改革的深化，一些沿海城市也开展了城镇土地价格评估工作。在总结各地土地估价工作经验的基础上，国家于1993年发布了《城镇土地估价规程（试行）》，提出建立以基准地价和标定地价为核心的地价体系及相应的技术路线和方法，自此，城镇土地估价工作在全国迅速开展起来。安徽省的合肥、芜湖两城市先后于1993年和1994年开展了市区土地定级和基准地价评估工作。 经过改革以来的不断探索、试验和逐步发展，安徽省地价评估与管理工作已经走上轨道，并初具规模。到1995年，安徽省已有近20个市、县完成了市（城）区土地定级和基准地价评估。其中，通过省级验收的已达17个，省辖市已有7个完成了此项工作。与此同时，为满足企业股份制改造、清产核资、现代企业制度的建立及土地使用权出让、转让、出租、抵押等工作的需要，各地还广泛地开展了宗地价格的评估工作，并制定了一些管理措施和文件。据不完全统计，安徽省已累计完成2万余宗土地价格的评估，评估的土地价值总额达200亿元之多。 从土地估价专业队伍建设方面来看，发展也很迅速。到1995年，安徽省已成立土地估价机构68家，其中，3家获得国家认证的A级资格，其余65家是经省物价局和省土地管理局共同认证的B级资格；全省共有250余人被评聘为“土地估价师”。 |