民国37年（1948年），芜湖住宅租金标准在合肥市同标准的基础上加3成，即繁盛区，甲等一间月租36万元（法币，下同），乙等30万元，丙等24万元；普通区，甲等一间月租27万元，乙等21万元，丙等16万元；偏僻区，甲等16万元，乙等14万元丙等10万元。商业住房租金标准：繁盛区，甲等54万元，乙等45万元，丙等36万元，普通区，甲等40万元，乙等30万元，丙等22万元；偏僻区，甲等24万元，乙等21万元，丙等15万元。安徽省其余各地房租标准不详。 1956年，安徽省公房租金作了调整，各地不统一，有高有低。详见表4—4—4。此后近30年一直未作大的调整。 安徽省部分地区公有住房租金表 表4—4—4（1956年）单位：元／平方米 据统计，截至1984年底，安徽省房管部门直管的各类住租房屋共801万平方米，价值10亿元。为社会提供的生产经营用房271万平方米，居住用房530万平方米，一直采取“福利制”的办法，收取象征性的房租。全省城镇房管部门直管的各类房屋平均每平方米年租金1．20元，仅占国家规定的每平方米维修费2．10元的59％，达不到以租养房的目的。 1985年，根据年初省长办公会议提出的意见，并经省人民政府批准，安徽省城乡建设环境保护厅决定自1985年1月1日起，对房管部门直管公房中的生产经营用房按折旧、维修、管理、税金、利息5项因素调整租金，其中合肥市、蚌埠市、芜湖市每平方米建筑面积月租金最高限额为2元，其它省辖市为1．50元，地辖市和县城为1元。 1986年，安徽省城乡建设环境保护厅决定暂缓调整商业部门中饮食、服务、副食、蔬菜等企业单位租金，但租金水平应能够达到以租养房，构成因素应是管理、维修、税金3项。 1987年，国务院批准了安徽省蚌埠市城镇住房制度改革试行方案。蚌埠市作为全国首批实施住房制度改革的试点城市，在安徽省是第一家。其基本做法是“提租发券、空转起步”，即把公房租金提高到准成本租金标准，按照职工标准工资的一定系数发放住房券，并采取“以证代券，差额结算，沉淀统筹，纳入住宅基金”的流转形式，通过调整租金，形成合理的房屋租卖比价。同时提供多种优惠，鼓励职工私人购买住宅。经测算，成本月租金平均每平方米使用面积为1．43元，为利于改革起步，暂定按月标准成本租金每平方米1．18元执行。发卷额按职工的计券工资基数乘以21％的发券系数计算，住房券不够交付新租金的，差额部分由住户支付现金，结余的住房券随实转比例的扩大逐步兑现后存入银行，作为个人住房基金。 1988年2月，国务院印发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，国务院办公厅转发了国务院住房制度改革领导小组关于鼓励职工购买公有旧住房意见的通知。 1991年10月，安徽省人民政府转发了国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知，要求各地把住房制度改革列入“八五”计划和十年规划中，做好改革前各项数据的调查测算、方案拟定工作。 1991年以前，安徽省的商品房价格由企业自行制定。自1984年以后，由于建筑材料价格的大幅度上涨，征地拆迁费用越来越大，进入商品房价格的成本开支范围无明确规定，房地产开发公司利润高等原因，安徽省商品房价格扶摇直上，每年平均上涨15％左右。 1991年10月11日，安徽省物价局、城乡建设环境保护厅、计划委员会、审计局、中国人民建设银行安徽省分行联合印发了《安徽省商品房屋价格管理暂行办法》，正式把商品房价格管理纳入物价部门管理范围。明确规定，商品房屋价格是价格管理体系的重要组成部分，应实行国家定价；以计划成本为主要依据，并考虑楼层、朝向等因素，按质论价；在管理方式上本着“宏观管理，微观搞活”的原则，省里只管价格和成本构成，具体定价权放在行署、市物价局。计价公式是： 商品房基本价格＝平均价格±（朝向差价＋楼层差价＋材料差价） 平均价格＝计划成本＋计划利润＋税、费。 计划成本＝土地自用及拆迁补偿费＋前期工程费＋房屋建筑安装工程费＋公共配套设施费＋基础设施建设费＋管理费＋利息支出。管理费按建设部颁布的《城市综合开发公司资质等级标准》确定的资质等级，一、二、三、四级房地产开发公司分别按不超过1～5项之和的4％、3．5％、3％、2％提取；计划利润以计划成本的1～5项之和为基数，经营性用房提取5％，非经营性用房提取4％。各房地产开发公司必须在房屋竣工前将根据有关资料编制的工程计划成本，送市、县建设银行审核后连同其他有关费用报所在市、县物价局、建委（局）审查，提出具体价格意见，报行署、市物价局核定。凡未经物价局批准，擅自定价销售的，一律视为违纪行为。 此后，各级物价部门将住宅商品房逐步纳入规范化的价格管理渠道，抑制了商品房价格的快速上涨势头，促进了开发企业加强经济核算，建立健全内部价格管理制度。合肥市到1992年底，共审核商品房价格近10万平方米，平均成本750元／平方米～1200元／平方米，平均销售价格800元／平方米～1400元／平方米，计划利润一般在5％左右。 1992年，安徽省人民政府报经国务院住房制度改革领导小组批准，印发了《安徽省城镇推行住房制度改革的意见》，明确了城镇推行住房制度改革的目标、基本原则、内容、步骤和要求。（一）目标。1．“八五”目标：以改变低租金无偿分配为基本点，公房租金力争达到维修费、管理费、折旧费三项因素计租水平，力争城镇人均居住面积达7．50平方米；建立起城市、单位、个人三级住房基金。2．“九五”目标：公房租金努力达到维修费、管理费、折旧费、房产税、投资利息等5项因素的成本租金水平；城镇人均居住面积达到8平方米；建立健全住房资金的融资体系，初步形成住房商品化机制。3．远期目标：下个世纪开始，住房租金要达到8项因素（成本租金加土地使用费、保险费、利润）的商品租金水平，实现住房商品化。（二）基本原则。坚持国家、集体、个人三者共同负担的原则；坚持租、售、建、管并举的原则，形成一个提租促售、筹资建房、统一管理、活而有序的联带序列；坚持在统一政策下因地制宜、分散决策的原则；坚持机制转换的原则。（三）主要内容。1．提租发补贴。房改的核心是合理调整公房租金，使租售比价趋于合理，本着“多提少补”的原则，相应发给职工住房补贴，并实行新房新租和超标加租；2．推行公积金。公积金是一种义务性的长期储蓄，目的在于逐步实行职工自住其力，扩大住宅建设资金的融通，加快住宅建设；3．出售公有住房。城镇、独立工矿区内，单位自管和房地产管理部门直管的公有住房，除当地人民政府认为不宜出售的以外，均可出售。公有住房的出售价格分为标准价和成本价。新住房的标准价是住房本身建筑造价加征地、拆迁补偿费，旧住房的标准价是重置价加新房折扣计价；4．有偿住公房。在达到成本租金之前，租住公房的职工有义务按规定认购住房建设债券；5．集资合作建住房。集资建房一般是单位投资一部分、银行贷款一部分、职工个人出资一部分。个人出资部分一般不低于建设单位造价的20％；6．建立住房基金。要建立城市（县镇）、单位、个人三级住房基金。（四）步骤和要求。1992年，全省所有公有住房租金都应进行调整，省辖市的综合配套的房改方案要出台实施，各地区要选择一、两个市、县以及有条件的城镇实行全面综合配套改革；其余的城镇，可以有重点地选择单项改革。1993年前，各市、县的综合配套改革都必须起步。 1993年7月，为加强商品房价格管理，规范价格构成和价格行为，根据国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行《关于印发〈商品住宅价格管理暂行办法〉的通知》，安徽省物价局、建设厅、中国人民建设银行安徽省分行在1991年基础上，重新印发了《安徽省商品房屋价格管理暂行办法》，为安徽省建立符合社会主义市场经济体制的商品房屋价格管理体制打下了基础。这个《暂行办法》规定：管理费，一、二级和三、四级资质的房屋开发公司分别按3．5％和3％计算。利润，以成本构成1～5项为基础，一般住宅商品房的法定利润率最高不超过8％，其他商品房的法定利润率最高不超过10％，属于微利、解困、经济适用商品住宅法定利润率最高不超过5％。基准价里取消材料差价，加上质量差价；商品房价格实行统一政策，放管结合，区别情况，分类管理：1．提供给政府机关职工和社会微利、解困房以及经济适用的商品住宅继续实行国家定价。开发公司在商品房建成竣工验收前，按《暂行办法》规定的价格构成项目提出商品房正式销售价格的财务报告，由建设主管部门会同建设银行提出具体价格意见，报省、市（地）、县物价局核定价格。2．其它商品房实行国家指导下的市场调节价，由物价部门、建设主管部门、房地产管理部门、建设银行根据地段、房屋结构等情况定期或不定期地测定发布区域性商品房社会平均基准价。开发公司销售时可以随行就市作价或进入市场拍卖，其实际销售价格超过基准价格的部分，70％留归开发公司，30％作为房地产增值费，专项用于城市基础设施建设和微利、解困房的建设基金补贴。 1995年2月，为贯彻国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》精神，安徽省人民政府颁发了《关于认真实施国务院关于深化城镇住房制度改革决定的通知》、《安徽省住房资金管理暂行办法》、《安徽省公有住房管理办法》等3个文件，推动了全省的房改进程。 至1995年底，安徽省84个地、市、县房改方案全部出台实施，规范了公房出售价格及测算标准，明确了公房的成本价和标准价，公布了2000年前公房租金改革规划。宿县、巢湖两地区所辖县（市）最高公房月租金已达每平方米使用面积1．20元，合肥市为0．70元，铜陵市为1．05元；各地商品房价格高低不一，差距不小（详见表4—4—5和表4—4—6）。安徽省18个市、县建立了住房公积金制度，已收集公积金近2亿元。安徽省各行署、市商品房价格及公有住宅售价和租金一览表 表4—4—5（1995年）单位：元／平方米 安徽省部分县（市）公房出售价格表 表4—4—6（1995年）单位：元／平方米 |