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第四节 房地产管理
一、公房管理
1、公房状况
建国后，国家接管晋熙镇的祠堂、庙宇、教堂、会馆的房屋。祠堂有李氏宗祠4座、王氏宗祠3座及韦、张、黄、朋、路、吕、余、徐、鲁、雷、薛、周等姓氏宗祠；庙宇有城隍庙、圣庙、鲁班庙、僧圣庙；教堂有天主堂、圣公会、福音堂；会馆有金陵会馆、江西会馆、徽州会馆。此外，还接管了吉祥社、河下社、司空山社、郭氏学馆、辛胡学社的房屋。1949年，晋熙、徐桥两镇公房3.74万平方米，其中房管部门管理的房屋3.14万平方米，各单位自管房屋0.60万平方米。1953年3月统计，全县接收房屋3024间。1954年在民主改革运动中，没收一批城镇地主的多余房屋01956年统计，全县国有房屋1980间，每间按25平方米计算，建筑面积为4.95万平方米，其中教堂、庙宇约占40%。1960年统计，城关、徐桥两镇公房12.84万平方米，其中房管部门管理的房屋6.02万平方米，各单位自管房屋6.82万平方米。1980年统计，城关、徐桥两镇公房37.21万平方米，其中房管部门管理的房屋7.47万平方米，各单位管理的房屋29.74万平方米。1985年底第一次全国房屋普查统计，全县共有公房51.7万平方米，其中房管部门管理的房屋6.58万平方米，各单位管理的房屋44.85万平方米。房管部门管理的房屋按座落地点分：城关镇47896平方米，占69.91%；徐桥镇17968平方米，占26.23；区乡2646平方米，占3.860o。按结构分：砖木结构67259平方米，占98.18%0；混合结构1251平方米，占1.82%。按层次分：平房57234平方米，占83.54%；楼房11276平方米，占16.46%。按用途分：住宅为40012平方米，占58.4%；非住宅28498平方米，占41.6%.
2、公房出租
县公房出租，基本上是贯彻“以租养房”的方针。1965年9月，制订和调整《太湖企事业单位租用公有房屋租金标准》、《太湖县集镇居民职工和家属租用公有房屋租金标准》,10月4日经县公产管理委员会审定，1966年1月1日开始执行，沿用至今。此标准是按房屋结构、质量、用途分类制订的。
企事业单位租用公有房屋，房租标准分4个类型,12个等级。每平方米月租金最高为0.5元，最低为0.13元。集镇居民、职工家属租用公有房屋，房租标准分5个等级，等差0.02元，每平方米最高为0.12元，最低为0.04元。徐桥、新仓、小池等地企事业单位租用公房按建筑面积计算，居民和职工家属按使用面积计算。
1985年，全县房管部门管理的房屋835幢，面积为65864平方米，其中危漏房占21%，由577户居民、67个单位租用。是年实收房租12.31万元，完成年计划11.81万元的104.26%.其中收企事业单位房租8.79万元，占总收入的71.38%；收居民房租3.52万元，占总收入的28.62%。
从1952至1985年底，全县公房租金收入为229.93万元，历欠房租有426户居民和9个单位，金额达6.88万元。由于县现行房租偏低，租金不够养房，致使一些房屋失养失修。
二、私房改造
1、三次私房改造
建国后，县对城镇私房的社会主义改造，先后进行过三次，纳入私改的有500户，房屋1820间，建筑面积36810平方米；接收漏管房屋15户，建筑面积1064平方米。
第一次是在1958年下半年至1959年上半年。《安徽省对城市、集镇私人出租房屋社会主义改造实施办法》规定，凡城镇私人出租的房屋面积达50至80平方米的，均纳入改造。县成立私房改造委员会，县长方涵兼任主任委员，城关、徐桥成立私房改造小组。具体做法是，先宣传政策、发动群众、排队摸底，然后组织民主评议，确定私改对象。在短短几个月中，完成两镇258户、887间、22675平方米房屋的改造任务，其中租给他人生产、经营的私房占70％以上。1960至1961年，有42户强行倒回已被改造的房屋52间，1844.8平方米。1963年，县组织一批力量，刹住了这股歪风，按照政策，分别进行了处理。
第二次是在1965年秋至1966年春。1964年3月，省人委议工商帆字371号文件通知：在处理私房改造遗留问题时仍按省以前规定的改造起点办理。凡过去不够改造起点而纳入改造的，应该退回；凡过去漏改和缓改的房屋，今后均应按100平方米的改造起点进行改造；对地主、富农、资本家出租的房屋，实行无起点改造。为落实这一文件精神，1965年7月至1966年春，县人委决定由统战部和房管部门组成七人小组，对城关、徐桥两镇的私房改造情况进行复查。此次复查后决定：对过去漏改的209户房屋10996平方米，确定补改；对以前定为缓改而现在又不够起点的6户房屋320平方米，不纳入改造；对过去漏管的15户房屋1064平方米，进行接管；对过去不够改造起点而纳入改造的11户房屋286平方米，退还原主。
第三次是在1973年12月至1974年3月。省革委会1972年3月革生字（72)35号文件指出：对未进行改造的农村人民公社集镇的私人出租房屋，凡符合改造起点的（出租房屋达50至80平方米），一律列入改造。1973年12月，根据以上要求，县抽出力量，会同区、社，对小池、刘山铺等地私人出租房屋进行清查、评定，此次纳入私改的27户房屋2819平方米。
私房改造后，由国家房管部门统一经营管理、维修保养、调配使用。在一定时期内，由房管部门付给被改造房主一定的租金，实行赎买，逐步变私人所有制为全民所有制；固定租金约为房屋原租金的30—40%，县采取5年一定、按月付给的办法。从私改起至1974年，全县应付私改房屋固定租金23813元，已付20025元，占84%。根据国家有关部门文件规定，到1966年9月不再支付私房改造定租。县从1966年10月起，一律未再支付。
2、私房政策落实工作
在“左”的错误政策影响下，县于1968年下半年，将城关、徐桥两镇居民318户分批下放到农村插队落户，其房屋由政府接收，房价较低，并用安置费作抵。1970年共接收两镇居民房屋18696平方米，应付房款206394元，兑现196798元。1982年，县委为解决“文革”中被挤占、没收的私房问题，成立落实私房政策领导小组，并组织工作组开展工作。1985年，对“文革”中被挤占的10户540平方米房屋落实了9户，占户数的90％；对接管318户18696平方米下放居民的房屋，落实了306户，占户数的96.2%。共退还房屋17981平方米，其中退回原房的201户，11890平方米；补价赔偿的62户，3285平方米；用公房抵换的43户，2806平方米。对“文革”前私房改造中的遗留问题，未予处理，尚待上级部署落实。
三、土地管理
1、权属
解放前，全县土地大部分被地主、富农和工商业主私人占有。1951年1月，全县实行土地改革，没收、征收地主、富农耕地，分给无地和少地的农民。1951年下半年，确定山林权属；没收地主私山和刀柴山，并将随田的刀柴山、公堂山、义山全部分给无山和少山的农户。1952年4月，上地改革结束，由县人民委员会发给土地证，将土地和山场名称、四界、面积、类型等填入上地证归农户持有，对路远、山高、集中成片的大面积森林和荒山，农户无力或不便管理的，划作国有山林。
1957年后，全县土地属国家和集体所有。1957年底全县完成由初级农业生产合作社向高级农业生产合作社的过渡，土地、山场归集体所有。1958年10月全县实现人民公社化，公社对生产资料可以无偿调用。1961年3月贯彻中共中央《关于改革农村人民公社基本核算单位问题的指示》，又实行“三级所有、队为基础”的制度。1963年县委根据中共中央《关于确定林权、保护山林和发展林业的若干政策规定》，在全县普遍开展林权处理和发证工作。1964年将划给社员的自留山收归集体所有。
1981年2月全县农村实行联产承包责任制，7月进行林业“三定”（稳定山林权、划定自留山、确定林业生产责任制）。《中华人民共和国土地管理法》颁布实施后，全县土地所有权进一步明确：城镇市区的土地属于国家所有；农村和城镇郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，余为集体所有；宅基地和自留地、自留山属于集体所有。
2、管理
建国初，土地管理工作主要是没收官僚买办和地主阶级的土地，处理城镇房地产权和无主土地间题，摧毁半封建半殖民地的土地私有制。
1950年7月，《中华人民共和国土地改革法》颁布。9月，县成立土地改革委员会，区、乡成立土改领导小组，接着华东区和安庆地区派土改工作队120多人，县组织清丈队160多人，对全县土地进行清丈、划界、定桩、登记、发证，实行耕者有其田。1958年在“全党全民大办工业”高潮中，建设用地出现乱征滥用、不征也用、多征少用的现象。1965年，根据县人委决定，县民政局对全县非农业用地进行一次大检查，收回部分征而不用的荒芜土地。70年代，开始重视土地管理，1979年7月，县革委印发省委《关于国家建设征用土地若于具体间题的暂行规定》，要求各部门、各区乡照此办理。
为贯彻党和国家有关土地管理的方针、政策、法规，1980年6月，县革委发出《关于加强基本建设管理的通知》，其中规定：征用土地5亩以上须报行署审批，5亩以下须报县革委批准。1981年11月，县人民政府向全县发出《关于坚决制止农村建房侵占耕地的紧急通知》，要求农村建房，由生产队统一规划，充分利用荒山荒坡和空闲宅基地；重申农村社队的土地归集体所有，分配给社员的宅基地、自留地、自留山和承包的耕地，社员只有使用权，没有出租、买卖、转让权，不准在自留地和承包的土地上建房、葬坟。1983年3月，县委、县政府对花园公社红合大队从1981年春至1982年底27户社员擅自占耕地10.58亩，建房134间发出通报，责成花园公社负责人作深刻检查，并对擅自占用耕地的建房户分别给予罚款、拆屋还耕等处理。
1984年1月，县人民政府制订《太湖县村镇建房用地管理的若干规定》，规定城乡居民建房每户宅基地面积最高限额：山区不得超过4分；丘陵区不得超过3分；区、乡所在地和好畈区不得超过2分；城关、徐桥镇和城郊不得超过1.5分。1982年5月14日至1985年底，由计委、农经委、经委、农业局、林业局、水电局、公安局、交通局、工商局、乡镇企业局等部门负责人组成土地清查领导小组，对全民、集体企事业单位和个人等非农业用地进行清查，共查出违法占地1202.3亩，其中擅自占地649.32亩，越权批地506.29亩，买卖租赁25.38亩，其它21.31亩。违法占地案件1275起，已处理809起，其中没收土地45.83亩，处以罚款22479.26元，拆除房屋5318.2平方米，给予党政纪律处分25人、刑事处分1人。
3、征用
从50年代起，凡国家建设征用土地和村镇建房用地均须报主管部门审批。不过，那时对土地征用控制不严，一般随征随批。据县民政局统计，1958年全县征用土地5868亩。80年代审批手续进一步完善，1980年6月，县革委规定，单位建设需要征地，应先将建设地点和用地数量书面报送基建局审检，后与土地所在镇、社、队签订补偿协议，再绘好工程平面图，填好国家征拨土地申请书，向县革委提出申请，征用面积按上级批准的建筑面积严格控制在1:2至1:2.5的比例内。征用土地5亩以下和迁移居民5户以下的，由县革委审批，超过的分别报行署、省革委审批。1982年征用耕地、园地不足3亩，林地、草地不足10亩，石山、荒山、湖滩等不足20亩的，由县人民政府批准；超过的，由县人民政府转报省、地（市）审批。从1979至1983年，县直机关50个单位在新城征用土地达935.5亩，均办理了上述手续。
50年代早中期，农民可以在分得的土地上自由建房。1958年实现人民公社化后，社员建造住宅，需要占用集体土地的，由生产队安排。1981年后，农村建房需要占用耕地的，1亩以下报公社批准，2亩以下报区批准，2亩以上、5亩以下报县基建局转县人民政府批准。1984年1月，县人民政府公布实施《太湖县村镇建房用地管理的若干规定》，要求建房用地尽量利用荒地、荒山、荒坡和空闲地，确实需要占用耕地、园地的，须报县人民政府批准。
1、公房状况
建国后，国家接管晋熙镇的祠堂、庙宇、教堂、会馆的房屋。祠堂有李氏宗祠4座、王氏宗祠3座及韦、张、黄、朋、路、吕、余、徐、鲁、雷、薛、周等姓氏宗祠；庙宇有城隍庙、圣庙、鲁班庙、僧圣庙；教堂有天主堂、圣公会、福音堂；会馆有金陵会馆、江西会馆、徽州会馆。此外，还接管了吉祥社、河下社、司空山社、郭氏学馆、辛胡学社的房屋。1949年，晋熙、徐桥两镇公房3.74万平方米，其中房管部门管理的房屋3.14万平方米，各单位自管房屋0.60万平方米。1953年3月统计，全县接收房屋3024间。1954年在民主改革运动中，没收一批城镇地主的多余房屋01956年统计，全县国有房屋1980间，每间按25平方米计算，建筑面积为4.95万平方米，其中教堂、庙宇约占40%。1960年统计，城关、徐桥两镇公房12.84万平方米，其中房管部门管理的房屋6.02万平方米，各单位自管房屋6.82万平方米。1980年统计，城关、徐桥两镇公房37.21万平方米，其中房管部门管理的房屋7.47万平方米，各单位管理的房屋29.74万平方米。1985年底第一次全国房屋普查统计，全县共有公房51.7万平方米，其中房管部门管理的房屋6.58万平方米，各单位管理的房屋44.85万平方米。房管部门管理的房屋按座落地点分：城关镇47896平方米，占69.91%；徐桥镇17968平方米，占26.23；区乡2646平方米，占3.860o。按结构分：砖木结构67259平方米，占98.18%0；混合结构1251平方米，占1.82%。按层次分：平房57234平方米，占83.54%；楼房11276平方米，占16.46%。按用途分：住宅为40012平方米，占58.4%；非住宅28498平方米，占41.6%.
2、公房出租
县公房出租，基本上是贯彻“以租养房”的方针。1965年9月，制订和调整《太湖企事业单位租用公有房屋租金标准》、《太湖县集镇居民职工和家属租用公有房屋租金标准》,10月4日经县公产管理委员会审定，1966年1月1日开始执行，沿用至今。此标准是按房屋结构、质量、用途分类制订的。
企事业单位租用公有房屋，房租标准分4个类型,12个等级。每平方米月租金最高为0.5元，最低为0.13元。集镇居民、职工家属租用公有房屋，房租标准分5个等级，等差0.02元，每平方米最高为0.12元，最低为0.04元。徐桥、新仓、小池等地企事业单位租用公房按建筑面积计算，居民和职工家属按使用面积计算。
1985年，全县房管部门管理的房屋835幢，面积为65864平方米，其中危漏房占21%，由577户居民、67个单位租用。是年实收房租12.31万元，完成年计划11.81万元的104.26%.其中收企事业单位房租8.79万元，占总收入的71.38%；收居民房租3.52万元，占总收入的28.62%。
从1952至1985年底，全县公房租金收入为229.93万元，历欠房租有426户居民和9个单位，金额达6.88万元。由于县现行房租偏低，租金不够养房，致使一些房屋失养失修。
二、私房改造
1、三次私房改造
建国后，县对城镇私房的社会主义改造，先后进行过三次，纳入私改的有500户，房屋1820间，建筑面积36810平方米；接收漏管房屋15户，建筑面积1064平方米。
第一次是在1958年下半年至1959年上半年。《安徽省对城市、集镇私人出租房屋社会主义改造实施办法》规定，凡城镇私人出租的房屋面积达50至80平方米的，均纳入改造。县成立私房改造委员会，县长方涵兼任主任委员，城关、徐桥成立私房改造小组。具体做法是，先宣传政策、发动群众、排队摸底，然后组织民主评议，确定私改对象。在短短几个月中，完成两镇258户、887间、22675平方米房屋的改造任务，其中租给他人生产、经营的私房占70％以上。1960至1961年，有42户强行倒回已被改造的房屋52间，1844.8平方米。1963年，县组织一批力量，刹住了这股歪风，按照政策，分别进行了处理。
第二次是在1965年秋至1966年春。1964年3月，省人委议工商帆字371号文件通知：在处理私房改造遗留问题时仍按省以前规定的改造起点办理。凡过去不够改造起点而纳入改造的，应该退回；凡过去漏改和缓改的房屋，今后均应按100平方米的改造起点进行改造；对地主、富农、资本家出租的房屋，实行无起点改造。为落实这一文件精神，1965年7月至1966年春，县人委决定由统战部和房管部门组成七人小组，对城关、徐桥两镇的私房改造情况进行复查。此次复查后决定：对过去漏改的209户房屋10996平方米，确定补改；对以前定为缓改而现在又不够起点的6户房屋320平方米，不纳入改造；对过去漏管的15户房屋1064平方米，进行接管；对过去不够改造起点而纳入改造的11户房屋286平方米，退还原主。
第三次是在1973年12月至1974年3月。省革委会1972年3月革生字（72)35号文件指出：对未进行改造的农村人民公社集镇的私人出租房屋，凡符合改造起点的（出租房屋达50至80平方米），一律列入改造。1973年12月，根据以上要求，县抽出力量，会同区、社，对小池、刘山铺等地私人出租房屋进行清查、评定，此次纳入私改的27户房屋2819平方米。
私房改造后，由国家房管部门统一经营管理、维修保养、调配使用。在一定时期内，由房管部门付给被改造房主一定的租金，实行赎买，逐步变私人所有制为全民所有制；固定租金约为房屋原租金的30—40%，县采取5年一定、按月付给的办法。从私改起至1974年，全县应付私改房屋固定租金23813元，已付20025元，占84%。根据国家有关部门文件规定，到1966年9月不再支付私房改造定租。县从1966年10月起，一律未再支付。
2、私房政策落实工作
在“左”的错误政策影响下，县于1968年下半年，将城关、徐桥两镇居民318户分批下放到农村插队落户，其房屋由政府接收，房价较低，并用安置费作抵。1970年共接收两镇居民房屋18696平方米，应付房款206394元，兑现196798元。1982年，县委为解决“文革”中被挤占、没收的私房问题，成立落实私房政策领导小组，并组织工作组开展工作。1985年，对“文革”中被挤占的10户540平方米房屋落实了9户，占户数的90％；对接管318户18696平方米下放居民的房屋，落实了306户，占户数的96.2%。共退还房屋17981平方米，其中退回原房的201户，11890平方米；补价赔偿的62户，3285平方米；用公房抵换的43户，2806平方米。对“文革”前私房改造中的遗留问题，未予处理，尚待上级部署落实。
三、土地管理
1、权属
解放前，全县土地大部分被地主、富农和工商业主私人占有。1951年1月，全县实行土地改革，没收、征收地主、富农耕地，分给无地和少地的农民。1951年下半年，确定山林权属；没收地主私山和刀柴山，并将随田的刀柴山、公堂山、义山全部分给无山和少山的农户。1952年4月，上地改革结束，由县人民委员会发给土地证，将土地和山场名称、四界、面积、类型等填入上地证归农户持有，对路远、山高、集中成片的大面积森林和荒山，农户无力或不便管理的，划作国有山林。
1957年后，全县土地属国家和集体所有。1957年底全县完成由初级农业生产合作社向高级农业生产合作社的过渡，土地、山场归集体所有。1958年10月全县实现人民公社化，公社对生产资料可以无偿调用。1961年3月贯彻中共中央《关于改革农村人民公社基本核算单位问题的指示》，又实行“三级所有、队为基础”的制度。1963年县委根据中共中央《关于确定林权、保护山林和发展林业的若干政策规定》，在全县普遍开展林权处理和发证工作。1964年将划给社员的自留山收归集体所有。
1981年2月全县农村实行联产承包责任制，7月进行林业“三定”（稳定山林权、划定自留山、确定林业生产责任制）。《中华人民共和国土地管理法》颁布实施后，全县土地所有权进一步明确：城镇市区的土地属于国家所有；农村和城镇郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，余为集体所有；宅基地和自留地、自留山属于集体所有。
2、管理
建国初，土地管理工作主要是没收官僚买办和地主阶级的土地，处理城镇房地产权和无主土地间题，摧毁半封建半殖民地的土地私有制。
1950年7月，《中华人民共和国土地改革法》颁布。9月，县成立土地改革委员会，区、乡成立土改领导小组，接着华东区和安庆地区派土改工作队120多人，县组织清丈队160多人，对全县土地进行清丈、划界、定桩、登记、发证，实行耕者有其田。1958年在“全党全民大办工业”高潮中，建设用地出现乱征滥用、不征也用、多征少用的现象。1965年，根据县人委决定，县民政局对全县非农业用地进行一次大检查，收回部分征而不用的荒芜土地。70年代，开始重视土地管理，1979年7月，县革委印发省委《关于国家建设征用土地若于具体间题的暂行规定》，要求各部门、各区乡照此办理。
为贯彻党和国家有关土地管理的方针、政策、法规，1980年6月，县革委发出《关于加强基本建设管理的通知》，其中规定：征用土地5亩以上须报行署审批，5亩以下须报县革委批准。1981年11月，县人民政府向全县发出《关于坚决制止农村建房侵占耕地的紧急通知》，要求农村建房，由生产队统一规划，充分利用荒山荒坡和空闲宅基地；重申农村社队的土地归集体所有，分配给社员的宅基地、自留地、自留山和承包的耕地，社员只有使用权，没有出租、买卖、转让权，不准在自留地和承包的土地上建房、葬坟。1983年3月，县委、县政府对花园公社红合大队从1981年春至1982年底27户社员擅自占耕地10.58亩，建房134间发出通报，责成花园公社负责人作深刻检查，并对擅自占用耕地的建房户分别给予罚款、拆屋还耕等处理。
1984年1月，县人民政府制订《太湖县村镇建房用地管理的若干规定》，规定城乡居民建房每户宅基地面积最高限额：山区不得超过4分；丘陵区不得超过3分；区、乡所在地和好畈区不得超过2分；城关、徐桥镇和城郊不得超过1.5分。1982年5月14日至1985年底，由计委、农经委、经委、农业局、林业局、水电局、公安局、交通局、工商局、乡镇企业局等部门负责人组成土地清查领导小组，对全民、集体企事业单位和个人等非农业用地进行清查，共查出违法占地1202.3亩，其中擅自占地649.32亩，越权批地506.29亩，买卖租赁25.38亩，其它21.31亩。违法占地案件1275起，已处理809起，其中没收土地45.83亩，处以罚款22479.26元，拆除房屋5318.2平方米，给予党政纪律处分25人、刑事处分1人。
3、征用
从50年代起，凡国家建设征用土地和村镇建房用地均须报主管部门审批。不过，那时对土地征用控制不严，一般随征随批。据县民政局统计，1958年全县征用土地5868亩。80年代审批手续进一步完善，1980年6月，县革委规定，单位建设需要征地，应先将建设地点和用地数量书面报送基建局审检，后与土地所在镇、社、队签订补偿协议，再绘好工程平面图，填好国家征拨土地申请书，向县革委提出申请，征用面积按上级批准的建筑面积严格控制在1:2至1:2.5的比例内。征用土地5亩以下和迁移居民5户以下的，由县革委审批，超过的分别报行署、省革委审批。1982年征用耕地、园地不足3亩，林地、草地不足10亩，石山、荒山、湖滩等不足20亩的，由县人民政府批准；超过的，由县人民政府转报省、地（市）审批。从1979至1983年，县直机关50个单位在新城征用土地达935.5亩，均办理了上述手续。
50年代早中期，农民可以在分得的土地上自由建房。1958年实现人民公社化后，社员建造住宅，需要占用集体土地的，由生产队安排。1981年后，农村建房需要占用耕地的，1亩以下报公社批准，2亩以下报区批准，2亩以上、5亩以下报县基建局转县人民政府批准。1984年1月，县人民政府公布实施《太湖县村镇建房用地管理的若干规定》，要求建房用地尽量利用荒地、荒山、荒坡和空闲地，确实需要占用耕地、园地的，须报县人民政府批准。
