一、私产占有 建国前，安徽省房产的占有主要有三种情况：一是富裕的大户。如官僚、地主、富商等占的房屋好，数量多；二是中产者。如中小工商业者和生活富裕的市民等占有的房屋较好，数量次之；三是贫民百姓。居住多为简易房棚。除少数城镇外，私房约占城区房的95％。晚清年间，合肥的李鸿章家族有房两千余间，张树声、张树珊家族有房近千间，但到抗战胜利后，李家只剩房屋不到二百间，张家除自住外，已无多余。此时再无拥有千间房屋的大户，而占两百间以上的只有杨寿山、贾渐逵、李芷生三家富商，占房30间以上的也只有20多户。民国35年（1946年）合肥有2063户占房19964间，每户平均不到10间。1949年合肥城区房屋59万平方米，其中私房56万平方米，占当时城区房屋的94．92％。光绪八年（1882年）间，李鸿章儿子李经方在芜湖建房五千余间，占城区房屋三分之一。到1954年芜湖仍有地主736户，占房15309间。建国前屯溪中山正街房屋多被汪静波、郑景昌、吴荣寿、吴蝶乡等少数人占有，其中汪静波就占有房屋107幢，占城区房屋4．37％。 建国后公房建设增加，私房建设相对减少。中国共产党十一届三中全会以后，由于鼓励私人建房买房，才有较大幅度的上升。据统计，1985年底，全省私房产17841629平方米，占全省房屋建设总面积的12．2％。 二、私产买卖 建国前安徽省无房地产交易市场，政府只收契税，办理契约。房屋交易手续是先办白契，后办红契。白契是房屋买卖双方经亲友或经纪人说合就可签订。契约先由执笔人用毛笔黑墨在搡皮纸上写清房屋座落、屋界、结构、间数、设施、价格、成交时间“自卖后听凭买主居住、出租、兴盖”“永不反悔”等内容字句，买卖双方、中证人、执笔人在上面签名盖章或按手印即成。红契是买方到政府纳税后加盖大印的改称。酬金，合肥“中三笔二”，即买方按房价3％付给中证人，2％付给执笔人。芜湖是买卖双方以房价3％和2％付给双方证人，执笔人由买方另付。民国3年税率，买契为9％，典契为6％，后又降为6％和3％。当时白、红契在法律上都有效。清朝和民国初年房价以银两、元计款，抗战时期以法币，后又以粮食、棉纱、银元计款。 建国后安徽省房地产交易由政府地产管理部门办理。交易手续是卖方申请批领草契，买方持契到政府缴纳房价6％的契税后，核发加盖房管部门印章的正契，才生法律效用。经批准的全民所有制单位购买私房免缴契税。 房屋交易价格：建国前安徽省房屋价格由交易双方协议，时高时低，很不稳定。建国后安徽省房屋价格也随时间地点而异。60年代前，每间房价约100元，70年代每间房价200至300元，1983年每平方米房价30至60元，到1985年即为80至100元，临街营业用房高于住房价8至10倍。省辖市略高于地辖市、县、镇。80年代房屋交易十分活跃，房管部门为此还设立了专营机构。如1981年成立、1984年更名的“芜湖市房产交易所”，除办房屋交易外，还办产权继承、分割、赠让、交换等业务。1985年办理交易房产390户，面积15163．99平方米，成交额1262665．02元，收契税56220．68元，收管理费27040．03元，每平方米房价平均为83．27元。 三、私产租赁 建国前安徽省私房租赁有三种：一是普通经租。主客双方经中人或保人说合，就可签订租约，交付押租。租约主要内容是房屋座落、结构、间数、设施、行租、押租金额，房屋修缮，主客权利、义务等，然后主客中三方签字盖章或按手印各存。行租是客户每月需交的房租，有的逢润月和汛期减半。押租也称保证金，要高出行租的2至3倍，用来保证客户按月交租，如果施欠或损坏房屋设施不赔的，房主有权扣押。房屋小修是“东工客食”，即房主出工料，房客供工人伙食。大修房主负责。主、客间权利、义务，如房客按月交租不得拖欠、不得转租、不得顶租，解约要提前一、二月通知对方等。另外，有的还有一些陋规，如烂收费。押租在房客进住后不退的称进门烂，定期不退的称限烂。房主的收租人、佣工向房客要小租、小小租、打扫费、落销费、开门礼、鞋袜钱等，还有的二房东将租得房屋加价出租。二是租地建房。土地占有者将土地租给别人经营工商业，到租约规定期限（约五十年）之后，地上建筑物产权归地东，承租人有续租优先权。三是芜湖的挂旗经租。这是旧中国沦为半殖民地后出现的。中国人在外国人划定的租界范围内购置房地产，要向外国领事馆申请办理注册登记取得产权后，再由外国人以个人名义出具《信托申请书》，交中国人收执，即谓“挂旗”。中国人挂旗取得的产业，除缴纳登记费、房地产税、租金外，还要付挂旗费、经租用金。民国9年，上海宁绍商轮股份有限公司出银10万两在芜湖美租界内租一块面积为64004亩土地建造码头，是由美大来公司出面，美领事馆和芜湖警察厅发给执照，才得以挂旗经租，给予兴建。 建国前安徽省只有私房租赁，而出租的主要是官僚地主富商。如合肥的李鸿章，芜湖的李濑堂、李炳之、陈用宾、胡香谷等。李濑堂除房屋出租外，还是经营土地出租的大户。 租金，建国前安徽省私房租金主要是根据房屋结构、所处地段及市场行情确定，各地标准不一。民国36年（1947年）2月，芜湖县政府将城区房屋分为甲、乙、丙三个地区，每个区房屋又分甲、乙、丙三等。有天棚、地板、玻璃窗的瓦房为甲等，有天棚、地板、玻璃窗的草房或设备简陋的瓦房为乙等，设备简陋的草房为丙等。甲区甲、乙、丙三级房屋每间每月租金分别为3万、2万、1万元，乙区甲、乙、丙等分别为2万、1万、5千元，丙区甲、乙、丙等分别为1．5万、8千、4千元。民国37年（1948年）省会警察局制订《省会区房屋租赁管理办法》，将合肥城区房屋分为甲、乙、丙三个地区，每个地区房屋又分一、二、三等，每间每月租金，甲区一、二、三等分别为24、20、16万元，乙区一、二、三等分别为18、14、10万元，丙区一、二、三等分别为12、10、8万元。甲等地区为“环境清静或独立门户，或大街商店后环境适于住宅者”，乙等地区为“后街小巷房屋欠佳者”，丙等地区为“陋巷、荒凉或五方杂处品类不齐全者”。房屋三等划分基本同芜湖。这些规定并不能约束房租随物价上涨以及货币贬值以粮食、棉纱、银元计租。解放前夕，合肥每间住房月租在3斗米以上（一斗合24市斤）。 建国后安徽省私房租赁管理，逐步纳入政府管理轨道。1954年6月8日，安徽省人民政府《关于处理私房主任意加租加押意见的批复》中规定：调整和降低过高租金标准。根据房屋好坏、座落地区等条件，由主客双方协商，租额不得过高也不宜过低，原则上应当是：除房产税和必要的修理费外，房租中的利息部分，大体上相当于社会上正当的平均利润；（同意对）二房东及私房主任意加租加押等行为予以禁止。1954年9月，合肥市根据这个精神制定了《合肥市私有房屋、地基租赁暂行办法》，于1960年又把私房每平方米月租调整在0．10～0．50元之间，高于当时公房租金20％左右。其它城镇与合肥市大体相同，有的稍低。直到80年代农民进城务工、经商，部分企事业单位职工缺少住房，才出现私房租金上涨以及城郊农民建房出租牟利现象。1983年12月17日国务院颁布了《城市私有房屋管理条例》，私房租赁才有法可依。 四、私房改造 1958年9月15日中共安徽省委批转省商业厅、财政厅党组根据中央精神结合全省实际拟订的《安徽省对私人出租房屋进行社会主义改造的方针和具体政策的意见》，通过芜湖、安庆、蚌埠、淮南等市试点，1958年10月2日，安徽省人民委员会正式颁发了《安徽省对城市、集镇私人出租房屋社会主义改造实施办法》，《办法》规定： 私房改造方针：按照党和国家对资本主义工商业社会主义改造的方针政策进行。 私房改造形式：由国家经租。 私房改造政策：改造起点。在省辖市一般以80平方米以上，县城和集镇以50～80平方米为宜。凡城市和集镇私人出租房屋达到改造起点以上者，均应纳入改造。但如有下列情况之一者，可酌情适当处理：对老弱病残和既缺乏劳动力又无其他可靠收入的房主，如房屋改造后生活无法依靠者，可暂缓改造；对有劳动力的房主，其出租房屋够改造起点，如改造后按最高定租比例付给租金，并在房主积极从事劳动生产的情况下，其收入仍达不到当地群众一般生活水平者，亦可考虑暂缓改造；对出租房屋并不够改造起点，但生活不依靠房租收入，改造后不影响家庭生活，在自愿原则下，也可予以改造；原私人出租用于生产经营的房屋，不受改造起点限制，原则上可列入改造；房产权属于教会、寺庙的出租房屋，坐落在教会寺庙以外，达到改造起点，一律纳入改造。在国家宣布对私人出租房屋改造期间禁止一切私人买卖、典当房地产；对不够改造起点的私人出租房屋，要加强管理，在租金、修缮、保养房屋方面，完全服从国家的政策法令；规定实施办法自公布之日起施行。 合肥、芜湖、安庆、马鞍山、蚌埠、淮南、铜陵等市组建了私房改造领导小组。合肥、芜湖、蚌埠、安庆等还增加了出租房虽不够80平方米，但出租五个自然间也列入改造的规定。因扩大私改面，群众反映强烈。 1964年3月31日安徽省人民委员会以工商帆字271号《通知》转发了国务院批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》，《通知》还针对全省情况，补充四条具体规定：各地在处理私产改造遗留问题时，仍按省规定的改造起点省辖市80平方米，县城、镇为50～80平方米进行。不够上述起点的，应退还不应由国家经屋的房租。对过去漏改和应当补改的缓改房屋，今后均按建筑面积100平方米的改造起点进行。 对1958年以来举办街道工业、福利事业或国家建设需要，动员房主将自住房出租或出借后列入改造的，要退还。 付给房主的固定租金低于改造房屋租金收入20％的要进行调整，高于40％的要降低。对生活无依靠的房主，在租金收入中提2％作为公益金，用于对困难房主的生活补助。 对私房改造后应付而未付给房主的定租，要清理补发。 为加强私房改造和私房管理工作的领导，省由工商行政管理局具体负责，各地也要指定一个部门负责办理，业务上接受省工商行政管理局的领导。《通知》下达后，在合肥市选了5个居民委员会试点，然后向全省铺开，取得了较好效果。 1966年，由于“文化大革命”极“左”思潮泛滥，不但将已经退还的私房重收归公，而且还把一些出租少量空闲房和房主自觉宽裕房以私改形式接收归公，做法有些过头。 据统计，到1966年止，全省改造私房26507户，面积为283．8万平方米。其中合肥市1538户，21万平方米。芜湖市1883户，52．1万平方米。马鞍山市43户，3420平方米。安庆市2280户，52万平方米。蚌埠市1317户，16万平方米。淮南市20．3万平方米。淮北市、铜陵市，无私房改造任务。 五、落实私产政策 1982年9月，国家城乡建设环境保护部在武汉市召开了全国城市房管部门负责人会议，研究了落实私房政策的界限、方法、步骤等问题。1982年7月6日中共安徽省委、省人民政府以皖发（1982）66号文件，批转了省建委党组根据全国房管会议精神所写的《关于进一步落实私房政策的报告》。报告重申仍按1964年3月31日安徽省人民委员会工商帆字37号文件规定执行。其方法步骤是： 原房在，而又能够退还原房的，还原房。住房户一是由所在工作单位安排，让出房屋归还原主；二是住房一时无法安排的，而又是原来的出租房，则动员房主与房客另订租赁手续，待房客有房迁让时，再归还其房屋。 原自住房被错改必须退房的，房客所在单位一时又无法安排的，由地方政府另拨公房安排，如房主有房居住，不需原房的，则给予经济补偿。 私房改造期间未给房主留房自住或留房较少，则根据房主当时人口给予适当补留或增留。 原房已经拆除，无法退还原主的，一般均作经济补偿。作经济补偿，一般都按当地国家建设征用拆迁房屋补偿标准进行。城市按每建筑平方米30～50元计算；县城、集镇按每建筑平方米20～35元计算。凡属高级知识分子、高级民主人士、知名人士、华侨、侨眷、港、澳、台同胞及其居住条件困难者，都给予优先处理。 文件下发后，各地成立了落实私房政策领导小组，通过调查核实，全省需退还处理房屋64．5万平方米，占私改房屋23％。涉及原房主的12297户，占私改房户46％。到1985年底，全省退错改房屋40．4万平方米，占应退数63％。处理退还户6916户，占应退56％。 六、私产建设 建国前主要是官僚地主富商建房经营出租，建国后主要是居民自建宅房。建国后居民自建房屋原因是：原房不够住，在原房前后加盖；原房已成危房不得不翻盖；在不影响市容、交通、规划情况下，经过城建部门罚款批准补证的一些自建房屋；部分宽裕户，将简陋房屋翻建成砖瓦或砖混结构的平房或楼房改善居住条件的；少数个体工商户经过批准临时搭建房屋从事经营活动。据统计，全省城镇私人建房，50年代约占当时建房总数的6．66％，60年代约占8．35％，70年代约占9．76％，80年代占13．9％。特别是80年代初5年间，城镇私人建成的房屋相当于前30年私人建房总数的88．15％。合肥、芜湖、马鞍山、安庆、蚌埠、淮南、淮北、铜陵、黄山9个省辖市，50年代私人建房占当时9市建房总数的4．2％，60年代占4．5％，70年代占4．7％，80年代占4．6％。阜阳、宿州、滁州、六安、巢湖、屯溪6个地辖市，50年代私人建房占当时6市建房总数的7．5％，60年代占12．34％，70年代占11．7％，80年代占19．5％。全省67个县，50年代私人建房占当时这些县建房总数的11．35％，60年代占14％，70年代占15．1％，80年代占23．9％。合肥市私人建房1980年40万平方米，1981年41万平方米，1982年43万平方米，1983年72万平方米，1984年70万平方米，1985年63万平方米，6年时间私人建房占城市建房总数的2．45％。 |